Fundos Imobiliários e NTN-B - por Leonardo Miyashiro



Anteriormente em nosso blog, nós fizemos um artigo sobre o que é e como funciona a correlação. A partir disso, nosso interesse de hoje é explicar a relação Fundos de Investimento Imobiliário e NTN-Bs, utilizando o principal índice de referência dos Fundos Imobiliários – IFIX – e a série histórica das taxas do Tesouro IPCA+ 2035.

Como podemos observar acima, os Fundos Imobiliários (FIIs) e os Juros Futuros, mais em específico as Taxas NTN-Bs, possuem uma correlação negativa, isto é, quando um se valoriza, o outro tende a se desvalorizar.


Para explicar um pouco sobre isso, nós vamos descrever alguns dos motivos dessa correlação negativa:

→ Risk Free Rate: os títulos públicos federais de longo prazo são associados a taxa de retorno “livre de risco”, o que gera atratividade não somente aos investidores em FIIs, mas aos investidores em Renda Variável.

→ Precificação: como os Tesouro IPCA+ são ativos livres de risco, eles são utilizados na precificação dos FIIs.

Como sabemos, por lei, os FIIs devem distribuir 95% do apurado no semestre, o que resulta em baixo ganho de capital e alto crescimento dos dividendos. Assim, além do Fluxo de Caixa Descontado, o método mais utilizado para precificá-los é o Modelo de Gordon. Nesses modelos, na maioria das vezes, a Taxa de Desconto utilizada é a taxa dos Tesouro IPCA+. Maior a Taxa dos Tesouro IPCA+, menor o preço “justo” pelo fundo.

→ Contratos: muitos imóveis dos Fundos possuem contratos de longo prazo ajustados pela inflação e/ou CRIs indexados à inflação, o que gera a necessidade de ter um maior prêmio perante os títulos públicos de longo prazo indexados à inflação.



Bônus: Mas e a Taxa Selic?

Cerca de 90% dos investidores pessoa física em FIIs nunca investiram enquanto a Taxa Selic estava em ascensão, isto é, esses investidores só possuem a experiência de queda ou estabilidade por parte da Taxa Selic. Por isso, é compreensível que haja muito ruido e volatilidade nos FIIs a cada reunião do Copom atualmente. Porém, no quesito correlação, faz mais sentido relacionar FIIs e Juros Longos do que FIIs e Taxa Selic (Selic Meta) no próprio dia. Isso se deve aos motivos citados anteriormente (Risk free rate, precificação e contratos).

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