CRIs - por Lucas Moitinho e Tarik Mogames

Definição

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de renda fixa emitidos por empresas e representam um instrumento de captação de recursos para o financiamento de investimentos imobiliários. Como o setor imobiliário representa um setor no qual o governo tem interesse de estimular, os CRIs apresentam isenção de imposto de renda sobre seus rendimentos.

Os CRIs possuem lastro em créditos imobiliários, emitidos por uma securitizadora, que securitiza (transforma uma dívida em títulos negociáveis) um contrato de recebíveis imobiliários, garantindo o recebimento de parcelas de locativos ou da compra e venda de imóveis até a liquidação.

Quando compramos um CRI estamos emprestando nosso dinheiro para uma empresa, com a finalidade de financiar investimentos imobiliários. O rendimento que receberemos pode ser, por meio do pagamento de parcelas ou apenas no fim do período contratado.

Como funcionam?

Um CRI é um financiamento imobiliário e pode ser lastreado por, por exemplo, uma CCI - Cédula de Crédito Imobiliário. Ela representa o direito de receber o pagamento das dívidas assumidas por quem realizou o empréstimo e é emitida por uma securitizadora, que analisa o risco de crédito da empresa e assegura o pagamento da dívida.

Após a emissão da CCI, o tomador do empréstimo procura um banco para emitir os Certificados de Recebíveis Imobiliários, agora lastreados pela Cédula de Crédito Imobiliário, após isso o banco oferece o título para seus clientes.

Ao comprar um CRI estamos, basicamente, financiando investimentos imobiliários e recebendo uma remuneração periódica, ou no vencimento do título. Essa remuneração pode ser prefixada (o investidor já sabe o valor da taxa de juros que receberá ao longo do tempo) ou pós-fixada (o investidor sabe qual indicador servirá de referência para sua remuneração, podendo ser o CDI, o IPCA ou o IGP-M).

Como investir?

Para analisar um CRI devemos nos atentar à capacidade de pagamento dos devedores. Para isso podemos utilizar algumas métricas para analisar a segurança de um empréstimo, são elas: Debt To Income, Loan To Value e o Rating.

DTI - Debt To Income (%): Demonstra a capacidade de pagamento de um tomador de empréstimo. A conta é feita a partir da divisão da parcela mensal do empréstimo pela renda do tomador do empréstimo.

LTV - Loan To Value (%): Demonstra o valor do empréstimo em relação ao imóvel dado em garantia. Fazemos a conta dividindo o valor do empréstimo pelo valor do imóvel (ou dos imóveis).

Rating - Notas emitidas por agências classificadoras de risco, normalmente, os CRIs que não recebem rating são aqueles que pagam maior rendimento, chamados de High Yield. A relação de risco e retorno é válida neste indicador, logo, quanto maior a nota, menor o retorno e vice-versa.

O investidor pode comprar diretamente um CRI por meio de uma corretora de investimentos, ou por meio de Fundos Imobiliários de papel, onde compra-se não só um título mais uma carteira, nela podem existir tanto CRIs como LCIs. O risco do fundo é diluído pela quantidade e qualidade dos títulos que ele possui e tem acesso, assim muitas vezes é mais vantajoso investir por meio deles.

Riscos

Assim como todo investimento de renda fixa, o principal risco do investimento em CRIs é o risco de crédito. Por conta disso, é importante fazer uma boa análise do título e da empresa que o emitiu antes de comprá-lo. Lembrando que quanto maior a taxa maior o risco e vice-versa.

Os CRIs não possuem garantia do FGC, por serem emitidos por empresas para a captação de recursos. Assim, esse tipo de título costuma ter mais riscos do que outros títulos de renda fixa, como os de bancos ou do governo (Tesouro Direto), mas tendem a ser mais rentáveis por conta disso.

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