Cap Rate - Um indicador de FII por Matheus Garutti



O Capitalization Rate ou Cap Rate é um indicador de rentabilidade usada no âmbito dos imóveis ou ainda no mercado de Fundos Imobiliários. Ele corresponde a taxa de retorno esperada de aluguéis de um determinado imóvel em relação ao seu valor atual de aquisição. Ele pode ser calculado dividindo a renda proveniente/esperada do imóvel pelo valor do ativo (é expressado em porcentagem).


Embora o Cap Rate possa ser útil para comparar rapidamente o valor relativo de investimentos imobiliários similares no mercado, não deve ser usado como o único indicador da força de um investimento, pois não leva em consideração a alavancagem, o valor temporal do dinheiro e fluxos de caixa futuros de melhorias de propriedade, entre outros fatores. Não existem limites claros para uma taxa de limite boa ou ruim e dependem amplamente do contexto da propriedade e do mercado.


Vamos usar um exemplo do fundo imobiliário Vinci Logística (código VILG11) para calcular o Cap Rate. Ele é um fundo imobiliário do setor de logística que possui 8 ativos espalhados por 4 estados brasileiros (SP, RS, MG e ES). Podemos notar na imagem abaixo que a Receita oriunda dos imóveis no ano de 2019 foi de quase R$ 50 milhões e o fundo detém um total de quase R$ 400 milhões em imóveis, isso nos gera um Cap Rate de aproximadamente 12,37% no ano, um valor bem interessante dado a nossa taxa de juros atual.


FUNDO VILG11 (2019) Valores em R$ Mil


  • Participações direta em imóveis: 403.634,00

  • Receita de Imóveis: 49.940,00

  • Capitalization Rate: 12,37%


Se compararmos com uma NTN-B de longo prazo do Tesouro (2055) está entregando uma rentabilidade de 7,5% ao ano no momento em que escrevemos este relatório, o que nos mostra que a rentabilidade do FII está mais atraente para um cenário de investimento maior considerando que sua taxa de vacância histórica tem sido 0% e grande parte dos seus contratos de locação (57%) são atípicos (contratos nos quais deverão ser indenizados pelo valor presente dos aluguéis vincendos até o final do contrato em caso de rescisão do mesmo). Ademais 83% da receita do Fundo é oriunda de contratos que só vencerão após 2023, o que demonstra uma boa previsibilidade de receita para o investidor. Esse retorno de 12,4% gerado a partir do investimento imobiliário se sai melhor do que o retorno padrão de 7,5% disponível dos títulos do tesouro sem risco. Os 5% a mais representam o retorno do risco assumido pelo investidor, investindo no mercado imobiliário, contra o investimento nos títulos do tesouro mais seguros, com risco quase zero.


Em essência, os diferentes níveis de renda gerados a partir da propriedade, as despesas relacionadas à propriedade e a atual avaliação de mercado da propriedade podem alterar significativamente a taxa de capitalização.


O retorno excedente, teoricamente disponível para investidores imobiliários além dos investimentos em títulos do tesouro, pode ser atribuído aos riscos associados que levam aos cenários mencionados acima. Os fatores de risco incluem:

  • Idade, localização e status da propriedade;

  • Tipo de propriedade – familiar, escritório, industrial, varejo ou lazer;

  • Solvência dos inquilinos e recebimentos regulares de locações;

  • Prazo e estrutura do arrendamento do inquilino;

  • A taxa geral de mercado da propriedade e os fatores que afetam sua avaliação;

  • Fundamentos macroeconômicos da região, bem como fatores que afetam os negócios dos inquilinos.

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